Kirada oturduğunuz ev için ev sahibi, tadilat nedeniyle sizi çıkarmak istedi ya da ev sahibi olarak içinde kiracı olan evinizi yeniden inşa ettirmeniz gerekiyor. İster ev sahibi olun isterseniz kiracı, taşınmaz için tadilat yaptırmanın belirli şartları ve tadilat nedeniyle kiracı tahliyesinde dikkat edilmesi gerekenler bulunuyor. O halde, “Hem kiracı hem de ev sahibi olarak eve yapılacak tadilat ve inşaat süresince haklarınız neler?” birlikte inceleyelim.
Kiracı Tahliye Nedenleri Neler?
Hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin merak ettiği başlıca konulardan biri tahliye sebepleridir. “Kira sözleşmesinin bitimi ile kiracı evden çıkarılır mı?” sorusu ise bu konu hakkında en büyük soru işareti. Ancak şunu belirtelim; kiracı tahliyesine dair detaylar, Türk Borçlar Kanunu ile belirlenir. Kanunun 347. maddesinde ise kira sözleşmesinin bitmesi nedeniyle mülk sahibinin kiracıyı evden çıkaramayacağı açıkça belirtilir. Bu konu hakkında daha detaylı bilgi için “Kira Sözleşmesi Yenilenirken Dikkat Edilmesi Gerekenler” yazımızı okuyabilirsiniz.
Peki, ev sahipleri hangi durumlarda kiracıyı evden çıkarabilir? Şöyle ki kanunda belirtilen aşağıdaki durumlardan herhangi biri söz konusu olduğunda mülk sahibi kira sözleşmesini feshedebilir:
- Kiracı, kira yılı içerisinde kirayı ödemediğinde ve bu durum, iki yazılı ihtar olarak kiracıya bildirildiğinde,
- Kiracı komşuları rahatsız ettiğinde,
- Mülk sahibinin veya ailesinin konut ihtiyacı olup taşınmazın bulunduğu yerde başka mülkü olmadığında,
- Kiracı iflas ettiğinde,
- Kira sözleşmesinin süresi 10 yılı doldurduğunda,
- Tadilat nedeniyle ev sahipleri, kiracının evden çıkmasını isteyebilir.
Ancak tahliye nedenleri arasında yer alan tadilat ve inşaat için belirli şartların bulunması gerekli. Kiracıyı evden çıkarmak için söz konusu olan tadilat ya da inşaat işleri, şartları karşılamadığı müddetçe ev sahibi, kiracıyı tahliye edemez. Bunun için tahliye davası açsa bile kanunlar çerçevesinde kiracı korunacağı için mülkte ikamet edenler çıkarılamaz.
Tadilat Nedeniyle Tahliye İçin Şartlar Nelerdir?
Tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi mümkün olsa da bu tadilatın belirli şartları yerine getirmesi gerekiyor. Mülkte yapılacak her tadilat için ev sahipleri, kiracı çıkarma talebinde bulunamaz. Öncelikle bu tadilatın esaslı onarım, değişim veya yenileme kapsamına girmesi gerekli. Yani, kiralanan taşınmaz yıkılıp yeniden inşa edilecekse ya da kullanılması kesinlikle mümkün olmayan bir tadilat yapılacaksa ev sahibi, tahliye davası açabilir.
Eski bir binanın güçlendirilmesi veya yıkılıp yeniden yapılması, inşaat nedeniyle kiracı tahliye sebeplerinin başında gelir. Bina yıkılmayacak olsa bile iki dairenin birleştirilmesi veya daireye yeni kat eklenmesi gibi dairenin kullanım alanını etkileyen tadilatlar yapılması halinde de kiracı tahliyesi istenebilir. Ancak yapılacak projenin mahkeme tarafınca kabul edilmesi için esaslı, yani inşaat projesi gerektiren bir çalışma olması şart. Basit veya sadece estetik amaçlı yapılan tadilat işleri esaslı olarak kabul edilmez. Diyelim ki ev sahibi olarak mutfağı yenilemek istiyorsunuz. Ama mutfağı yenilemeden de mutfak kullanıma uygun. Bu durumda yapacağınız tadilat için kiracı tahliyesi isteyemezsiniz.
Tahliye davasında tadilatın gerekli şartları karşıladığına dair projenin detayları hakime sunulur. Eğer ki yapılacak tadilat, şartları karşılamıyor ve tadilat süresinde mülk kullanımı mümkünse tahliye davası, ev sahibi aleyhine sonuçlanır.
Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Eğer ki mülke yapılacak tadilat gerekli şartları kapsıyorsa ev sahibi, kiracının evden çıkması için tahliye davası açabilir. Yeniden inşa ve imar nedeniyle açılan tahliye davaları için ev sahibinin kiracıya ihtar ya da bildirimde bulunma zorunluluğu bulunmaz. Ancak davanın açılacağı tarihi kira sözleşmelerinin geçerlilik süresine göre belirlemesi gerekir.
Kira sözleşmesinin süresi, belirli ise sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içerisinde tahliye davası açılabilir. Eğer ki taraflar arasında belirsiz süreli kira sözleşmesi varsa genel hükümler ile belirlenen fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyulması gerekir. Fesih şartlarına bağlı olarak belirlenen tarihten itibaren bir ay içerisinde dava açılabilir.
Tahliye davasına bakan mahkeme ise taşınmazın bulunduğu bölgedeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava açıldıktan sonra yapılacak tadilatın esaslı olup olmadığı bilirkişiler tarafından değerlendirilir. Eğer şartlar uygunsa kiracının tahliye kararı, yetkili mahkeme tarafından verilir.
Kiracı Çıkarıldıktan Sonra Taşınmaz Yeniden Kiralanabilir mi?
Diyelim ki bir ev sahibi olarak tadilat nedeniyle kiracıyı çıkardınız. Ancak tadilat sürecinde gecikmeler yaşandığı için çalışmalara başlayamadınız. Peki, bu süreçte boş kalan evi tekrar kiraya verebilir misiniz? Hayır, böyle bir durum mümkün değil. Çünkü yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar, herhangi bir tadilat yapılmadan, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl boyunca kiralanamaz.
Ayrıca bu yükümlülük inşaat sonrasında da devam eder. Tadilat sonucunda yenilenmiş evi, yeni kira bedeli ile kiralamada, eski kiracının öncelik hakkı bulunur. Kiracının bu hakkını kullanması için kiraya verenin tadilat bitiminde yazılı bildirimde bulunması gerekir. Yazılı bildirimden sonra kiracı, bir ay içerisinde bu hakkını kullanabilir. Eğer eski kiracı hakkını kullanmazsa ev sahibi üç yıl geçmeden haklı bir sebep olmadıkça eski kiracısı dışında evini başkasına kiralayamaz.
Kiracının Tadilat Hakkı Bulunur mu?
Kiracıların tadilat hakları, Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesinde açıkça belirtilir. Kiracılar, kiraya verenin yazılı rızası olduğu müddetçe mülk içerisinde yenilik ve değişiklik yapabilir. Ancak bu değişikliklerde dikkat edilmesi gereken hususlar bulunur.
Bunlardan ilki; tadilatın yapılma sebebi. Eğer ki ev içerisinde zorunlu bir tadilat durumu söz konusu olursa kiraya veren kiracının haklarını gözetmekle yükümlüdür. Diyelim ki ev içerisinde elektrik tesisatı ile ilgili bir sorun bulunuyor. Bu sorun, kiracı tarafından çözülse bile aksi bir anlaşma bulunmadığı müddetçe tadilatın bedeli, kiraya veren tarafından karşılanır. Ancak kiracı keyfi bir değişiklik yapıyorsa bu konuda ev sahibinin bir yükümlülüğü bulunmaz.
Diğer dikkat edilmesi gereken konu ise yapılacak değişiklikler için ev sahibinin yazılı rızasının alınmasıdır. Kiracı, yenilik ve değişiklik talebi ile ev içerisinde değişiklik yapacak ise bu durum, ev sahibine bildirilmeli ve yazılı olarak rıza alınmalıdır. Ayrıca bu yazılı anlaşmada belirtilmedikçe ev sahibi, taşınmazın eski haliyle geri verilmesini isteyemez.
İster ev sahibi olun ister kiracı, tüm bu gereklilikler yerine getirilse de unutmayın ki evinize veya evinizin içinde bulunan eşyalara zarar gelme riski her zaman var. Peki, yaşam alanınız ya da geleceğiniz için önemli olan evinizi tüm bu risklere karşı güvence altına aldınız mı? Cevabınız “Hayır.” ise çözüm: Konut sigortası.
Siz de evinizi ve evde bulunan eşyalarınızı güvence altına almak ve olası risklere karşı maddi kayıplarınızı karşılamak için size en yakın MAPFRE Sigorta acentesi ile iletişime geçebilir, size en uygun teminatlarla konut sigortası poliçenizi oluşturabilirsiniz.
MAPFRE Sigorta