Kira sözleşmesi yenileme dönemi, hem ev sahibi hem de kiracı açısından oldukça önemli. Çünkü “Ev sahibi evden çıkarmak mı isteyecek? Güncel kira bedeli ne olacak?” gibi pek çok sorunun cevabı bu dönemde netleşiyor. Peki, kira yenileme sürecinde ister ev sahibi olun isterseniz kiracı, yasal haklarınız neler ve bu haklar çerçevesinde nelere dikkat etmelisiniz biliyor musunuz?
Kira sözleşmesi yenileme sürecinde merak edilen konuları ve dikkat etmeniz gerekenleri ele aldık.
Kira Sözleşmesi Bittiğinde Ev Sahibi, Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?
Kira sözleşmesi yenileme sürecine geçmeden önce sözleşmenin bitimi ile ilgili detaylara göz atalım. Bu konuda en çok merak edilen, “Kira sözleşmesi bitiminde ev sahibi, kiracıyı evden çıkarabiliyor mu?” sorusu oluyor. Bu sorunun cevabı ise Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça yer alıyor.
Kanunun 347. maddesinde de belirtildiği gibi mülk sahibi, sözleşme bitimini gerekçe göstererek kiracıyı evden çıkaramaz. Çünkü kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, aslında kiracıya bağlı bir durum. Kiracı, ev sahibine çıkacağını bildirmediği müddetçe ev sahibi böyle bir talepte bulunamaz. Tabii ki istisnai durumlar mevcut. Aşağıdaki durumlardan biri söz konusu olursa ev sahibinin sözleşmeyi sona erdirme hakkı doğar:
- Evin yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya evin içerisinde büyük tadilatlar yapılması halinde,
- Kiracı aynı yıl içerisinde 2 kere kirayı ödemediğinde,
- Kiracı komşuları rahatsız ettiğinde,
- Kiraya veren kişinin, kendisinin veya ailesinin konut ihtiyacı olup kiraya verilen bölgede başka mülkleri olmadığında,
- Kiracı iflas ettiğinde,
- Kira sözleşmesinin süresi 10 yılı doldurduğunda,
- Kiracının belirli bir süre sonra evi boşaltacağına dair imzaladığı tahliye taahhütnamesine dayanarak ev sahibi, kiracıdan evden çıkmasını isteyebilir.
Kira Sözleşmesi Yenilenirken Sözleşmede Değişiklik Yapılabilir mi?
Kiracı olarak evden çıkmayı bildirmediğiniz müddetçe bir yıl sonunda kira sözleşmesi otomatik olarak yenilenir. Peki, bu yenilenme sürecinde kira sözleşmesinde bir değişiklik yapmak mümkün mü?
Kira bedeli dışında sözleşme üzerinde bir değişiklik yapmak mümkün değil. Türk Borçlar Kanununun 343. maddesinde de belirtildiği gibi kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Ev Sahibi Kiracıya Ne Kadar Zam Yapabilir?
Kanunda da belirtildiği gibi kira kontratı yenileme sürecinde tek değişiklik yapılabilecek konu kira bedeli. Kira sözleşmesi süresinin bitmesi ile kiracı ve ev sahibi arasında anlaşılarak mevcut bedele kira artış oranı uygulanır. Peki, bir ev sahibi kira bedeline istediği kadar zam yapabilir mi? Konut ve çatılı iş yeri kiralarında geçerli olan kiracı aleyhine düzenleme yasağı nedeniyle mülk sahipleri isteklerine göre değil, belirli sınırlar çerçevesinde zam yapabilir.
Sözleşmede yer alan kira bedelindeki artışın üst sınırı TÜFE yani Tüketici Fiyat Endeksi’nin son 12 aylık değişim oranına göre belirlenir. Örneğin TÜFE değişim oranı %10 ise kira artış oranı %11 olamaz.
Ancak kira artış oranındaki bu sınırlama, sadece sözleşme süresinde 5 senesini doldurmamış kiracılar için geçerli. Beşinci yıldan sonra ev sahibi, TÜFE artırım oranına bağlı kalmadan benzer mülklerin kira bedelleri ile uyumlu bir tutar isteyebilir. Ancak kira bedelinin güncellenmesi için kiracı ve ev sahibinin sözlü ya da yazılı uzlaşmaya varması şart.
Kira Tespit Davası Nedir?
Diyelim ki ev sahibiniz TÜFE artış oranına bağlı kalmadan bir artış talep etti veya kiracınız kira bedelinde haksız bir artırım yapmak istiyor. Bu durumlarda iki tarafın kendi arasında uzlaşması tabii ki zor. Böyle bir anlaşamama halinde ise her iki tarafın kira tespit davası açma hakkı bulunur.
Kira tespit davası açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi olması gerekir. Ayrıca bu sözleşmede talep edilen kira bedelinin yasal sınırlamalar içinde olmaması şart. Bu şartlar bulunduğu takdirde hem ev sahibi hem de kiracı, kira tespit davası açarak yeni kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesini talep edebilir.
Koşullar uygunsa kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak bu dava, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açıldıysa veya kiraya veren, sözleşmenin güncellenmesine dair kiracıya bir bilgilendirmede bulunmadıysa mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
%25 Kira Zammı Kimleri Kapsıyor?
Kiralardaki yüksek artışlardan dolayı 11 Haziran 2022’de Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde eklenerek kira artış oranlarına düzenleme getirildi. Bu düzenleme sayesinde kira zammında TÜFE artış oranına bağlı kalınmayarak 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde kiracıya %25’in üzerinde zam yapılamıyor. Eğer TÜFE değişim oranı %25’in altında ise yine genel uygulamaya göre artış yapmak mümkün.
Kiracıları korumak için getirilen bu düzenleme, sadece konutlar için geçerli. İş yerleri kiralarına bu sürede yine TÜFE oranına göre zam yapılıyor.
Güncel karara göre ise 1 Temmuz 2023 tarihinde sonlanması planan bu düzenlemenin süresi 1 sene daha uzatıldı. 2 Temmuz 2023 tarihinden itibaren bir sene boyunca yapılacak kira zamlarında da %25 artış oranından fazla zam yapılamayacak.
Kısacası kira sözleşmesi yenilenirken haklarınızı korumak için dikkat etmeniz gereken pek çok unsur bulunuyor. Aynı durum ilk defa kira sözleşmesi yaparken de geçerli. Kira sözleşmesi yaparken dikkat etmeniz gerekenleri öğrenmek için “Kira Sözleşmesi Hakkında Bilmeniz Gerekenler” yazımızı okuyabilirsiniz.
MAPFRE Sigorta